Причины, по которым возникает необходимость продать ипотечную квартиру, могут быть разнообразными - и переезд в другой город, и прибавление в семействе и теперь потребовалось жилье просторней, или не рассчитали свои возможности и не можете больше выплачивать ипотечную задолженность. И для того, чтобы грамотно продать ипотечную квартиру необходимо знать некоторые нюансы.

Первым делом вам нужно будет позвонить в банк и заявить им, что вы желаете продать квартиру. Кредитор не будет возражать, если посчитает ваши причины достаточно вескими. Уточнить все нюансы следует сразу во время звонка: сколько времени будет нужно банку, чтобы подготовить необходимые документы, за какой срок и каким образом необходимо оформить заявку о досрочном погашении кредита и так далее. Необходимо предупредить банк заранее еще и потому, что нужно будет выполнить некий запрос, чтобы получить Закладную (сроки выполнения около недели).

Также банк к моменту продажи (и досрочного погашения кредита соответственно) должен будет выполнить подсчеты остатка задолженности - это еще около двух суток. Не забывайте уточнять в банке, кто на текущий момент выступает в роли держателя вашей закладной, потому как за время кредита она могла быть перепродана другой организации, и вам будет нужно забрать ее уже у нового владельца. Также необходимо обговорить с банком все схемы сделки, потому как данная информация пригодится в дальнейшем, при переговорах с покупателем.

Зачастую, для выяснения всех этих нюансов нет необходимости ехать в банк - можно все выяснить и по телефону.

Далее действия сводятся к стандартной схеме: вы размещаете где-нибудь объявление или обращаетесь за помощью к риелтору и ищите покупателя. Но когда найдете покупателя, у вас будет несколько вариантов оформления данной сделки. Ведь недвижимость находится в залоге у банка, у вас не получится продать квартиру. Существует две самых частых схемы действия в таком случае.

Схема, называемая «на доверии», подразумевает снятие залога и одновременная регистрация сделки купли-продажи. В момент продажи покупатель должен внести задаток, который равен задолженности продавца. Данные средства кладут на счет продавца, кредитор списывает их и тем самым погашает кредит. В этот же день обе стороны подписывают договор купли-продажи, в свою очередь банк выставляет заявление на снятие обременения. Оставшуюся часть денег покупатель закладывает в ячейку, доступ к которой продавец может получить лишь с регистрацией права собственности. То есть продавец получает полученную сумму, а покупатель - квартиру без обременения.

Вторая схема, довольно распространенная. В случае, когда покупатель не желает рисковать, он может положить деньги в 2 ячейки. В одной из них будет находиться сумма долга, а в другой - разница между долгом и стоимостью жилья. Чтобы получить доступ к ячейке необходимо иметь договор купли-продажи, который прошел процедуру регистрации. Подписание договора начинается после того, как были заложены деньги. Получается, что покупатель выступает и в роли заемщика, и в роли владельца квартиры. За счет денег из 1й ячейки он погашает кредит, после чего с квартиры снимают все ограничения.