МОСКВА, 30 апреля - Demontag5.ru. Рынок доступной аренды жилья в России пока остается "диким", а большинство российских наймодателей можно назвать любителями, которые сдают свободные метры, волей случая оказавшиеся в их распоряжении, отмечают эксперты. Однако, по их словам, встречаются и другие типы рантье - профессионалы, превратившие аренду квартир в бизнес, и даже те, кто пытается с помощью сдачи жилья в наем устроить свою личную жизнь. 

На группы рассчитайсь!

Ответ на вопрос, кто может стать арендодателем в России, кажется вполне очевидным – тот, у кого есть "лишнее" жилье, которое можно сдать. Но откуда берутся эти "лишние" метры, кто является их счастливым обладателем и по какой причине принимает решение сдать их в аренду – ответы на эти вопросы дают профессиональные риелторы. Характеризуя типичного российского арендодателя в сегменте "эконом", эксперты выделяют несколько групп собственников, сдающих свою жилплощадь.

Так, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин называет три группы арендодателей. В первую группу, по его словам, входят люди, сдающие одну квартиру, которая часто является единственным или основным источником доходов. "Среди представителей этой группы существенную часть составляют пенсионеры, а также собственники, по каким-либо причинам не работающие или имеющие низкооплачиваемую работу", - уточняет эксперт. Нередки случаи, когда пожилые люди переезжают жить на дачу, а свое городское жилье сдают, добавляет он. Происхождение сдаваемой квартиры может быть различным - это и наследство, и "лишняя" квартира, появившаяся после вступления в брак или после отъезда за границу, говорит Ламин.

Вторую группу составляют люди, которые сдают в аренду квартиру, являющуюся неосновным, часто несущественным источником дохода, продолжает эксперт. "В этой группе достаточно много людей, которые сдают квартиру, приобретенную для детей, еще не выросших для отдельного проживания. То есть, чтобы не простаивала", - объясняет он.

И, наконец, к третьей группе, по мнению собеседника агентства, относятся люди, выбравшие профессию рантье в качестве основного занятия в жизни. Здесь достаточно много владельцев нескольких квартир, подчеркивает он. "Дополнительное" жилье под аренду в этом случае может появиться в результате ряда причин - покупка, следствие расселения коммунальных квартир или другие мероприятия, например, исполненная пожизненная рента, рассуждает Ламин.

Руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Мария Баскова выделяет еще одну группу - арендодателей-ипотечников. Как ни странно, говорит она, но квартиры, купленные с помощью ипотечного кредита, тоже сдаются, а суммы, полученные от сдачи таких квартир в аренду, как правило, идут на погашение кредитов. Бывали даже случаи, делится опытом Баскова, когда человек, будучи собственником "однушки", сдавал основную комнату, а сам жил в той же квартире на кухне.

Кстати, собственники, сдающие небольшой "угол" в своей квартире, тоже составляют отдельную группу арендодателей, уверяет главный аналитик АН "Хирш" (Москва) Евгений Понизовский. Такие наймодатели обычно остро нуждаются в деньгах, поэтому готовы сильно теснить себя, поясняет эксперт.

Что касается социально-возрастных характеристик российского арендодателя, то, как замечает замруководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина, жилую недвижимость в сегменте эконом-класса чаще всего сдают люди в возрасте от 35 лет и старше. Причем, по ее словам, очень часто - в 60-70% случаев - бывает так, что в семье, сдающей квартиру, один из супругов работает, а другой нет. И как раз неработающий супруг занимается оплатой услуг ЖКХ и общением с арендаторами, поясняет собеседница агентства.

Судить о средних сроках аренды довольно сложно, здесь все зависит от целей и жизненных обстоятельств арендодателя. Как замечает риелтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу, сроки аренды могут колебаться от полугода до десятков лет. На короткий срок, уточняет она, обычно сдают жилье люди, неожиданно столкнувшиеся с финансовыми трудностями, например, когда один из супругов остался без работы или семья приобрела что-то в кредит. Средние же сроки аренды в целом составляют 10-15 лет, утверждает Гуцу.

Доход требует жертв

Случается и так, что собственники, имеющие две разные по площади квартиры, буквально ютятся в той, что меньше, а другую предпочитают сдавать, жертвуя собственным комфортом во имя большего дохода.

В качестве примера Лукина из "НДВ-Недвижимость" приводит случай из своей практики: "Полковник в отставке сдавал "трешку" в Москве на Кутузовском проспекте за 80 тысяч рублей в месяц, а сам с женой ютился в маленьком домике за Звенигородом. Часть вырученных денег он давал своей дочери для оплаты аренды квартиры в Химках".

Но бывают ситуации еще интересней, утверждает Ламин из Spencer Estate. Например, когда люди имеют всего одну квартиру, сдают ее, а сами снимают квартиру дешевле и существуют на разницу. Эксперт с сожалением признает, что для некоторых – это единственная возможность получить средства к существованию. Впрочем, такие сложные схемы весьма ненадежны и часто распадаются из-за банальной нехватки средств, констатирует он. "Особенность этой группы в том, что здесь нет квартир, приобретенных в последние годы, в большинстве своем это "бабушкины" квартиры советского периода в лучшем случае со средним ремонтом", - замечает Ламин.

Аренда как профессия

Среди арендодателей есть и те, кто превратил сдачу квартир в небольшой бизнес. Это отдельный класс собственников, специально приобретающих жилье с целью дальнейшей его сдачи в наем и живущих на доходы с аренды. "В настоящее время эта категория участников рынка найма жилья составляет не более 5%. До кризиса 2008 года, их показатель был выше и варьировался от 10% до 15% в зависимости от сегмента и прочих факторов", - сообщает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Она также поясняет, что сокращение доли "профессиональных арендодателей" произошло из-за резкого снижения доходности от сдачи жилья в аренду, которая сейчас не превышает 5% годовых. По словам Киселевой, люди просто ушли на другие рынки и перевели свои активы, например, в банковские вклады, по которым ставка доходности сейчас составляет 10-13% годовых.

Ламин в свою очередь обращает внимание на то, что когда говорят о сумасшедших доходах арендодателей, часто не учитывают расходы: подоходный налог с аренды государству, который составляет больше одной месячной арендной платы (платится ежегодно), комиссия агентству (платится один раз) в размере от 50% одной месячной арендной платы, большие аппетиты ЖКХ, восстановительный ремонт, мебель, техника. Доход, несомненно, есть, но слухи о его размерах сильно преувеличены, поясняет он. В "экономе" сложно добиться хорошего дохода, особенно непрофессионалу, подчеркивает эксперт, поэтому среди профессиональных рантье, по его словам, много людей, так или иначе связанных с бизнесом в сфере недвижимости, в том числе бывших риелторов.

Впрочем, среди рантье также встречается большое количество женщин, которым их мужья или отцы передали часть своих дел, в частности, возможность сдачи квартир в аренду и все, что с этим связано, добавляет Баскова из "Азбуки Жилья". 

Антиинвестиционный тренд

В целом число людей, которые специально покупают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, за последние 5 лет уменьшилось в два раза. Как утверждает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко, до кризиса 2008 года инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости было порядка 20% от общего числа сделок, на данный момент число таких сделок составляет 10%. Сейчас недвижимость в большей степени приобретают для личного пользования, замечает собеседница агентства.

Понизовский из АН "Хирш" со своей стороны уточняет, что число таких покупателей-"инвестиционщиков" на сегодняшний день колеблется от 5% до 15% в зависимости от города. Возраст таких клиентов в целом от 30 лет и выше, большинства даже ближе к 40-45 годам, ежемесячный доход – примерно 1/60 от стоимости квартиры, детализирует эксперт.

Что касается социального статуса, то, по его словам, в основном это представители верхней границы среднего класса (порядка 65%): бизнесмены средней руки, топ-менеджеры, хорошие "продавцы" чего угодно, сотрудники банков, нефтяных и газовых компаний (но не "топы"), высококвалифицированные программисты, дизайнеры, иные люди творческих профессий.

А вот источник средств на покупку в этом случае может быть различным – в основном накопления в банке, иногда заработанный доход от вложений в ценные бумаги или наследство в виде денег, объясняет Понизовский.

Некоторые эксперты отмечают, что целью покупки квартиры может стать не только стремление сдать ее в аренду, но и банальное желание просто вложить деньги. Как утверждает Гуцу из DOKI, нередко "инвестиционщики" приобретают жилье скорее из соображений большей сохранности накоплений в недвижимости, нежели в банке, а не потому, что очень хотят зарабатывать на аренде. "Люди, более предприимчивые и успешные в карьере, предпочитают приобретать коммерческую недвижимость или вкладывают их в другие отрасли", - утверждает риелтор.

От каждого по требованию

При этом риелторы отмечают, что вне зависимости от личных мотивов сдачи квартир в аренду, большинство российских арендодателей по отношению к нанимателям являются "деспотами", предъявляя к ним весьма суровые требования.

Плюс рантье-профессионалов в том, что они постоянно следят за состоянием жилья и при необходимости осуществляют ремонт, однако стать их клиентом не так просто – такие арендодатели предпочитают "хранить верность" жильцам, к выбору которых подходят обстоятельно, нередко предпочитая клиентов "по знакомству". В целом же риелторы выделяют несколько основных требований, предъявляемых собственником жилья к потенциальным арендаторам.

В частности Ламин отмечает, что одним из первых оценочных критериев является отбор по национальному признаку, условно – "не Кавказ, не Азия". "Причем доходит порой до абсурда. "У нас есть арендодатель-грузин, который категорически не хочет пускать "своих" - был негативный опыт. Вы скажете, где-то ведь они живут? Да, там, где у собственников ситуация безвыходная, либо уровень жилья совсем низкий, либо переплачивают", - констатирует эксперт.

Хотя иногда бывает и по-другому, признается он: "К нам обратилась одна организация с целью заселения шести поваров-узбеков в одну большую квартиру, принадлежащую, кстати, одной известной бизнес-вумен. К нашему удивлению, она легко согласилась и весьма довольна сотрудничеством - в квартире порядок, организация своевременно оплачивает проживание сотрудников".

Следующая группа требований – "без детей и без животных", продолжает Ламин. "В основном, такие требования предъявляют арендодатели, сделавшие хороший ремонт, купившие дорогую мебель или же имеющие какие-то проблемы со здоровьем, например, аллергию на животных", - объясняет он.

Разумеется, многие собственники предпочитают некурящих жильцов. И, конечно, хозяева категорически против организации в квартире массажного салона или покерного клуба, добавляет Ламин. Полицейский штурм и длительные разборки, когда тебя же пытаются признать организатором всего этого, никого не прельщают, считает эксперт.

Очень часто, по его словам, арендодатели не хотят брать одиноких девушек по известной причине, да и с одинокими мужчинами бывают проблемы. "Совсем недавно одна владелица квартиры на Кутузовском, куда мы заселили сотрудника банка, насмотревшись передач по ТВ, два часа пытала нас – а не является ли он распространителем наркотиков, и проверяли ли мы его через полицию? Пришлось проявить величайшее терпение, созвониться с банком, соединить ее с арендатором. И только после этого, убедившись, что ее никто не обманывает, собственница успокоилась, скорее всего, до следующего просмотра ТВ", - не без иронии рассказывает собеседник агентства.

Вообще риелторы замечают, что арендодатели частенько страдают всевозможными предрассудками. Так Гуцу рассказывает, что большинство арендодателей не хотят брать молодежь в возрасте 22-23 лет, так как сомневаются, что молодые люди долго проживут в квартире, что серьезно отнесутся к обязательству своевременно платить за аренду и что не будут устраивать вечеринки. Но, по словам собеседницы агентства, даже к самому желанному кандидату – семейной паре – собственники предъявляют странные требования, например, настаивая на том, чтобы пара непременно состояла в законном (зарегистрированном) браке. "Арендодатели опасаются, что супруги разойдутся, и непонятно, кто будет платить аренду, или что будут водить новых избранников", - поясняет Гуцу.

Удивительно, но нередки случаи, когда арендодатели пытаются убить одним выстрелом сразу двух зайцев – сдать жилье и устроить личную жизнь, замечает Гуцу. Так, однажды в агентство недвижимости DOKI позвонила женщина, которая хотела сдать комнату. У нее уже был готов точный портрет будущего арендатора. Это обязательно должен был быть "неженатый работник машинно-счетного бюро, определенного возраста, строго из Санкт-Петербурга", делится опытом риелтор.

Среди собственников встречаются и те, кто готов сдавать квартиру большому количеству арендаторов (10-15 человек). Назвать таких владельцев адекватными сложно, считает эксперт. "Квартира таким лицам достается обычно по наследству, с соседями они не знакомы, и мнение окружающих их мало волнует. Да и на жилье им, по большому счету, наплевать. Они стараются "выжать" из него по максимуму, то есть за "однушку" в хрущевке без ремонта, которая в обычной ситуации обойдется в 25 тысяч рублей, просят у бригады рабочих 45 тысяч рублей", - констатирует собеседница агентства.

Кстати, что касается вопросов поддержания в должном состоянии сдаваемого объекта, то здесь все действительно зависит от того, насколько владелец дорожит своим жильем и понимает, что квартиру с ремонтом, или хотя бы чистое помещение, сдать можно быстрее и за большие деньги, замечает Сивко из "Миэль-Аренда". При этом эксперт напоминает, что согласно Гражданскому кодексу РФ текущий ремонт должен осуществлять арендатор, а капитальный - арендодатель.

Вопрос добропорядочности

Экспертные оценки уровня "добропорядочности" российского арендодателя и культуры аренды в целом схожи. Рынок есть рынок, говорит Понизовский - в большинстве своем, если квартира ходовая ("однушка" эконом-класса), условия диктует арендодатель.

Со своей стороны Гуцу добавляет, что рынок в России еще очень-очень "дикий". У многих собственников, по ее мнению, психологическая установка такая: "квартира моя – что хочу, то и делаю!" "Бывает, людям и по-хорошему, и уже резче объясняем, что права на пользование квартирой вы временно за деньги (причем немалые) передали нанимателю, не надо туда ходить, хранить там зимние вещи и банки на балконе. С ценами то же самое. Вплоть до того, что хитрят с самого начала: чтобы скорее сдать, устанавливают цену ниже, а через пару месяцев поднимают ее, рассчитывая на то, что люди уже обжились, привыкли к району и никуда не денутся, да и посредникам снова платить, и переезд – дело муторное. А если уйдут – спрос есть, квартира долго не простоит пустая!", - делится опытом эксперт.

В ситуации, когда на рынке серьезный дефицит квартир эконом-класса, а желающих снять такое жилье в сотни раз больше, говорить о том, что хозяин "держится" за нанимателя не стоит, считает Сивко. Чаще всего происходит наоборот, арендатор готов со многим мириться, лишь бы не потерять крышу над головой, резюмирует она.


Таким образом, на рынке аренды жилья в РФ сегодня царит своего рода "анархия" - подавляющее большинство владельцев квартир не оформляют официально свои отношения с арендатором, навязывая при этом им свою волю, ставя зачастую во главу угла только доход и пренебрегая своими обязательствами по уходу за квартирой.

Стать клиентом рантье-профессионалов, которые внимательно следят за состоянием жилья, тоже непросто – они внимательно выбирают и арендаторов. Впрочем, по мнению риелторов, надежда все-таки есть – собственники жилья постепенно начинают понимать, что при грамотных вложениях в ремонт и "корректном" отношении к жильцам можно рассчитывать на стабильный и высокий доход. И, кстати, одиноким арендаторам не стоит также забывать об арендодателях-романтиках, желающих устроить свою личную жизнь – под их требования подойти, пожалуй, труднее всего, но ведь и ставки высоки.