МОСКВА, 27 мая - Demontag5.ru. Апартаменты становятся популярны на рынке жилой недвижимости. С чем связана востребованность этого сегмента?

В настоящее время апартаменты – популярный сегмент на рынке недвижимости. По данным компании «Метриум Групп» сейчас в продаже находится 35 комплексов, что составляет 15 % в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы. Известны планы о выходе еще порядка 30 новых проектов, что означает увеличение доли до 25%. Такая популярность – следствие кризиса. Во-первых, кризис сильнее всего сказался на коммерческой недвижимости, тогда упали ставки и спрос. Именно поэтому многие застройщики перепрофилировали свои проекты под апартаменты. Популярности также способствовала и программа по редевелопменту промышленных зон. Одновременно с этими процессами наблюдалось снижение объемов жилого строительства. Однако спрос на жилье в нашей стране есть всегда, есть он и на апартаменты.

Апартаменты по документам являются нежилыми помещениями. Однако на самом деле эта недвижимость предназначена для проживания. Эта разница в юридическом статусе между квартирами и апартаментами, в первую очередь, отражается в цене квадратного метра. Апартаменты дешевле аналогичных квартир. Однако коммунальные счета и налоги в данном сегменте выше, да и с регистрацией могут возникнуть проблемы. Действительно ли покупка апартаментов грозит собственникам в будущем большими затратами, или не так они страшны, как рассказывают?

Регистрация

Вопрос с регистрацией решается не всеми апартаментами, поэтому большинство покупателей этой недвижимости – люди, уже имеющие жилье. Однако есть апартаменты, в которых возможна регистрация на пять лет с последующим ее продлением. Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet, рассказывает, что зарегистрироваться можно в апартаментах, которые находятся в составе многофункционального комплекса. Специалисты компании «Метриум Групп» обращают внимание, что сейчас подобных проектов на рынке мало, но они есть. Например, Башня «Федерация» от Capital Group, МФК YE'S от ГК «Пионер» (в Санкт-Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group.

Кроме этого, с юридической точки зрения перевод нежилого помещения в жилое возможен. А это значит, что превращение апартаментов в квартиры, в принципе, реально. Однако Вера Богучарова замечает, что «на практике процесс перевода выливается в долгосрочную и дорогостоящую процедуру, возможную только после оформления права собственности покупателя на эти апартаменты».«Метриум Групп» отмечает, что такие прецеденты есть: по всем правилам из нежилых зданий в жилой фонд были переведены МФК «Легенды Цветного», ЖК «Ленинский, 87», ЖК «Нагорный, 5».

Расходы на содержание

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому расходы на их содержание несколько выше, чем расходы собственников квартир, однако эта разница целиком покрывается разницей в цене квадратного метра.

Платежи за апартаменты выше, чем за аналогичную квартиру: за воду на 10 %, за отопление – 25 %, за электричество – 27 %. В итоге, по данным «Метриум Групп», ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Ставка налога на нежилую недвижимость также выше, однако, средняя цена нежилого квадратного метра ниже, чем жилого, поэтому увеличение налога также не выглядит ужасающим. Например, специалисты «Метриум Групп» отмечают, что налог за однокомнатную квартиру площадью 42 кв. метра составит 7 120 рублей. За апартаменты такой же площади придется платить 19 934 рубля, то есть разница составит 12 813 рублей. Однако при покупке апартаменты обойдутся дешевле квартиры как минимум на 2 миллиона. Если разделить 2млн. рублей на сумму переплаты за налог, то мы увидим, что данная сумма покрывает переплату клиента по налогу за апартамент на 156 лет. Иными словами, этой экономии хватит для компенсации переплаты как минимум на два поколения собственников.

Аналитики компании ««БЕСТ-Новострой» также утверждают, что покупка апартаментов вместо вторичного жилья может сберечь до 60 % средств покупателя. В сравнении участвовали конкретные объекты недвижимости, расположенные в одном и том же районе – возле станции м. «Домодедовская»: апартаменты стоимостью 3,3 млн. рублей в строящемся комплексе «Борисовский дом» (площадь 31 кв. м) и готовая квартира площадью 33 кв. м стоимостью 5,25 млн. рублей. Учитывалось, что покупатель апартаментов будет нести затраты на аренду жилья, пока не получит возможность заселиться в сданный комплекс (1,5 года). А покупатель готовой квартиры оформит ипотеку на 10 лет, с первоначальным взносом в те же 3,3 млн. рублей. Таким образом, стартовые затраты у обоих покупателей были бы равными.

Вид платежей / Апартаменты (рублей в месяц) / Квартира (рублей в месяц) /
Примечание (апартаменты) / Примечание (квартира)

Аренда на время стр-ва объекта / 30 000 / - / Аренда «однушки» на 1, 5 года

Ком. услуги / 2 185 / 1 900 / на 10-15% дороже квартир / средний показатель для квартиры площадью 33 м2 в Москве, в которой проживает 1 человек

Эксплуатация / 2 480 / 1 880 / Класс эконом-комфорт и бизнес-"минус" / Класс эконом-комфорт и бизнес-"минус"

Интернет / 800 / 500

Телефон / 266 / 266 / безлимитный тарифный план МГТС в Москве / безлимитный тарифный план МГТС в Москве

Налог на недвижимость / 1 374 (в месяц!) / 172(в месяц!)

Ипотечный платеж / - / 30 500 / - / Сбербанк, срок - 120 мес., ставка - 13,5%, перв. взнос - 3,3 млн руб., общая стоимость жилья - 5,25 млн руб.

Общая величина расходов/мес. / 35 731 (1,5 года с арендой, но без налога), потом 7 105 / 35 218

Расходы за 10 лет / 1 367 868 / 4 226 160

Из таблицы видно, что покупатель апартаментов за 10 лет потратил бы около 1,4 млн. рублей, а ипотечный заемщик – свыше 4,2 млн рублей!

Итак, все «страхи», связанные с апартаментами, оказались не столь пугающими, а покупка апартаментов, в жизни, является весьма выгодным приобретением.