Позиции рынка встроенных помещений могут пошатнуть новые торговые центры, поскольку «встройки» зачастую не соответствуют запросам и потребностям арендаторов. Такого мнения придерживаются представители консалтинговых компаний. Однако генеральный директор риэлторской компании «Русский дом» Людмила Синьковская категорически не согласна с этим мнением. - Людмила, не приведет ли появление новых высокотехнологичных торговых центров к перетягиванию потока арендаторов с рынка встроенных помещений?

- Я думаю, что формулировать вопрос таким образом не очень корректно. Дело в том, что рынок торговых центров и сегмент встроенных помещений - это два абсолютно разных формата, которые если и пересекаются, то в очень незначительной степени. Соответственно, каждый из этих сегментов имеет своего клиента.

Например, владельцу магазина «секонд-хэнд» вряд ли придет в голову арендовать помещение в торговом центре. Продавцы белорусской обуви, недорогой косметики, дешевого детского трикотажа тоже, скорее всего, не сядут в большой комплекс. Прежде всего потому, что там более высокие арендные ставки. Кроме того, не за всяким товаром люди готовы ехать в ТЦ. К примеру, в аптеку или булочную значительно удобнее зайти по дороге от метро к дому или наоборот. Размещать свои магазины во встроенных помещениях стараются и люксовые бренды. Только делают они это в суперэлитных местах. В Петербурге ими являются, скажем, Большой проспект Петроградской стороны, Невский, Большая Конюшенная улица, отчасти - улица Жуковского, улица Радищева и начало улицы Марата. Ни модный дом Christian Dior, ни Louis Vuitton, решив открыть свои бутики в нашем городе, даже не пытались искать место в торговом комплексе. Они разместились на Большой Конюшенной улице. А вот продавцы одежды среднего и выше среднего ценовых сегментов, которым нужны секции размером более 200 кв. м, - это как раз клиенты торговых комплексов. Хотя такие бренды, как Mexx, Mango, Naf-Naf, Motivi, свои флагманские магазины все же предпочитают иметь во «встройках» на основных торговых улицах города.

- Вы сказали, что по сравнению с помещениями в street-retail в ТЦ более высокие арендные ставки. По каким ценам предлагаются сейчас «встройки»?

- Все зависит от района, в котором находится объект, и его местоположения. Магазин, расположенный напротив остановки, имеет одну арендную ставку, три окна вбок - и предлагается совершенно другая цена. Если место «правильное» и проходимость там составляет, условно говоря, не менее 2,5 тысячи человек в час, то ставка на месяц колеблется от 2 до 2,5 тыс. руб. за кв. м, в редких случаях может достигать и 3 тыс. Если это окраина и магазин расположен в «неправильном» месте, то есть покупательские потоки здесь минимальные, арендатор платит в среднем 700 руб. с метра за месяц. Если же сравнивать с торговыми комплексами, то магазин рядом со станцией метро «Сенная площадь», который находится в суперпроходном месте, можно снять по 2-3 тыс. руб. за «квадрат», а в ТРК «ПИК», например, аналогичное помещение предлагается по ставке 5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Поэтому предположение, что торговые центры могут перетянуть на себя арендаторов «встроек», представляется мне более чем абсурдным. Кстати, приобретать помещение в собственность в street-retail тоже значительно выгоднее.

- Насколько мне известно, сделок купли-продажи в сегменте торговых центров после кризиса практически не происходит. Появились ли инвесторы на рынке встроенных помещений?

- Собственно говоря, они никуда и не исчезали. Просто 90% людей, которые открывают магазины, арендуют помещения, а не приобретают их. Те же, кто является покупателями нашего продукта, - это инвесторы, которые вкладывают деньги для того, чтобы в дальнейшем эти площади сдавать в аренду.

- Какие районы вы считаете наиболее перспективными с точки зрения дальнейшего развития? В каких местах наблюдается самый ощутимый дефицит встроенных помещений?

- В Красносельском, Кировском, Фрунзенском районах. Там очень большая плотность населения, народу живет много. При этом в каждом из этих районов - всего по две-три станции метро. Но существует масса активных перекрестков, транспортных остановок, где люди выходят из автобуса или маршрутки и идут дальше по направлению к своему дому. Вот там - неисчерпаемый потенциал для развития. Проходимость огромная, а торговые коридоры толком не сформированы.

- Что можно сказать по поводу северных районов?

- На ведущих перекрестках свободных встроенных помещений в этих краях уже, конечно, не осталось. Хотя еще буквально пару лет назад мы там расселяли первый этаж дома на проспекте Науки, 12, который был полностью жилым. Сейчас возле станции метро «Академическая» первые этажи практически всех домов заняты небольшими магазинчиками.

- То есть на севере города рынок насыщен встроенными помещениями?

- Если судить по арендным ставкам и по тому, что просят арендаторы, то о каком-либо насыщении рынка говорить еще рано. Насыщение - это когда никому ничего не надо и приходится снижать арендную ставку. Сейчас пока ничего похожего не происходит. Наоборот, арендаторы буквально дерутся за «встройки» в этих местах. При этом торговые комплексы, расположенные неподалеку, стоят полупустые.

- Людмила, что необходимо для формирования «магазинной улицы»?

- Потоки людей. Если они есть, то смело можно выстраивать торговую зону. Вот, например, сейчас возводится очень много новых зданий, на первых этажах которых проектировщиками изначально заложены помещения под коммерческое использование.

Только эти новые дома расположены как правило на таких пятнах застройки, где проходимость минимальная. Рядом с этими жилыми комплексами потока нет. Поток людей - он из метро выходит либо с остановки или концентрируется на перекрестке. А современные жилые комплексы обычно не строятся напротив станций метро. Там места нет. Предприниматели же готовы платить только за «встройки», которые находятся в самых «топовых» местах. Поэтому территории, где возводятся новые дома, с точки зрения коммерческого использования, к сожалению, не интересны.

То же можно сказать и о некоторых старых кварталах в спальных районах, которые застраивались в 1970-е годы. Таким, например, является участок проспекта Мориса Тореза, проходящий от станции метро «Площадь Мужества» до улицы Есенина. Кварталы в этих местах формировались как красивые, зеленые зоны, ставка делалась именно на это. Поэтому дома достаточно далеко расположены от проезжей части. В итоге удаленность от остановок слишком велика, а, как показывает практика, человек, идущий с работы, лишние 50-100 метров уже не пройдет. Так что делать здесь коммерческие помещения нет особого смысла. Конечных потребителей тех товаров, которые могли бы продаваться в необходимом количестве, там, к сожалению, нет.

- А сколько в Петербурге в общей сложности насчитывается торговых коридоров?

- Точную цифру назвать не возьмусь, но в городе их очень много. О пяти главных «магазинных» улицах в историческом центре Петербурга, где размещается премиум-класс, я уже говорила. Однако торговые коридоры есть во всех районах города. Основные находятся у метро, поскольку именно там формируются самые большие потоки людей. А на сегодняшний день насчитывается 63 станции метро. Кроме того, территория вблизи большого оживленного перекрестка - вне зависимости от того, есть рядом метрополитен или нет, - представляет собой великолепную торговую зону.

- И последний вопрос. Что нужно для того, чтобы рынок встроенных помещений в дальнейшем развивался?

- Я считаю, что в первую очередь необходимо, чтобы законодательная власть и органы управления больше шли нам навстречу. Сейчас же создается такое впечатление, что чиновники специально выдумывают какие-то новые, дополнительные сложности. От нас требуется бесчисленное количество дополнительных согласований, число которых год от года растет. Хотя в законодательном плане все достаточно хорошо регламентировано. Понятно, что люди, которые устанавливают правила, стараются себя как можно больше обезопасить, поэтому и придумываются все время какие-то новые условия.

Но развитие рынка встроенных помещений будет происходить в любом случае. На сегодняшний день у него - огромный потенциал.



 Автор: Татьяна Елекоева