Современный нижегородский рынок жилой недвижимости: кто правит бал – покупатели или продавцы?

Опыт говорит, что летом складывается особое состояние баланса между спросом и предложением на рынке недвижимости. Обычно в этот период активность покупателей и продавцов снижается, а число сделок в период отпусков уменьшается в среднем на 10–20%. По мнению профессионалов, люди стараются закончить сделку по покупке квартиры до середины июня и во время отпуска решить все вопросы с регистрацией собственности, переездом, пропиской, ремонтом, чтобы к первому сентября их дети пошли в новую школу.

Но в 2012 году ситуация сложилась нетрадиционная. Вопреки обычаю, цена на жилую недвижимость не снижаются, а растут (сейчас они подобрались к уровню докризисных апреля-мая 2008 года), риэлторы загружены работой, а спрос даже несколько превышает предложение. В некоторых фирмах месячный план по сделкам выполнен уже в середине месяца. В частных разговорах специалисты по недвижимости отмечают, что больше всего дорожают 1-комнатные квартиры (их приобретают в основном ипотечники, которых среди покупателей большинство) и слегка - 2-комнатные.

Совершенно неоднозначное положение наблюдается в разных сегментах рынка недвижимости. По словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, разные рынки чувствуют себя по-разному. «Торговый рынок я бы назвала рынком продавца (в хороших местах площади в дефиците: в «Седьмое небо» и в «Фантастику» попасть непросто), офисный и загородный рынок - рынками покупателя (офисная недвижимость так и не оправилась после кризиса 2008 года), а рынок жилья пока находится в равновесии. Долго ли продлится это равновесие, сказать сложно, но признаки надвигающегося кризиса уже заметны: банки перестали давать кредиты малому и среднему бизнесу. Как будет развиваться ситуация дальше, зависит от макроэкономики. В том числе - от цены нефти, от темпов роста инфляции, от финансовых возможностей населения и способности платить за кредиты». Сейчас предсказать, по какому сценарию будет развиваться кризис, пока никто не возьмется. Каждый следующий кризис отличается от предыдущего. Татьяна Ивановна считает, что большую роль будет иметь и ожидающийся закон о недвижимом имуществе: если раньше можно было сохранить деньги от финансовых бурь, вложив их в недвижимость, то насколько выгодным окажется этот способ после принятия закона, сказать затруднительно.

Хрупкий баланс между интересами продавцов и покупателей вряд ли продержится долго. Да, многие продавцы пытаются придержать недвижимость, ожидая осеннего повышения цен. Да, кто-то надеется сейчас продать жилье по максимально высокой цене. В дальновидности такой политики мои собеседники сомневаются, но что есть - то есть. Посмотрим, что думают аналитики и практики.

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор - недвижимость», полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по ПФО:

- Сегодняшний рынок достаточно сбалансирован. Поэтому однозначно назвать его рынком продавца или покупателя нельзя. Если есть дефицит, то, естественно, продавцы видят, что к их квартирам проявляют интерес, и они понимают, что могут «капризничать». Когда жилья избыток, а реальных покупателей маловато, тогда начинают диктовать условия покупатели. Сейчас, повторюсь, рынок сбалансирован, хотя в некоторых сегментах возможны колебания в ту или иную сторону: некоторые квартиры в некоторых районах могут стоить дороже.

Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные Действия»:

- В настоящее время ситуация на рынке жилья сложная. Лето 2012 года проходит в нервозной обстановке ожидания нового мирового кризиса, о чем практически официально заявляли представители российского правительства. Неспокойно себя ведут цены на нефть, вслед за ними скачет вверх-вниз рубль. Что делать в такой ситуации с недвижимостью, непонятно.

С одной стороны, как показали события 2008-2009 года, в кризисной ситуации стоимость жилья ощутимо падает, и вроде бы пора продавать. С другой стороны, что делать с вырученными от продажи деньгами? Прочие активы (например, акции) могут обесцениться еще сильнее, а рубль после подъема цен на коммунальные и транспортные услуги будет подтачиваться быстрее, чем в первой половине года. Поэтому большинство рыночных игроков, скорее всего, займут выжидательную позицию, тем более, что август, когда в нашей стране традиционно случаются негативные события, совсем рядом.

Если оторваться от макроэкономики, то в доминирующей позиции, с моей точки зрения, находятся продавцы новых малогабаритных квартир эконом-класса, спрос на которые не спадает благодаря относительно невысокой цене. Кроме того, в выгодном положении владельцы действительно элитного жилья, которого мало. В других сегментах рынка скорее диктат покупателя, хотя, повторюсь, ситуация в данный момент неопределенная и как будут разворачиваться события во второй половине 2012 года, предсказывать тяжело. Хотя прогнозы на первую половину года подтвердились – рынок рос по цене в среднем около 1% в месяц, обгоняя темпы инфляции.

Наталья Корневеец, директор АН «Центр»:

- Сейчас на рынке недвижимости очень мало квартир. Собственники чего-то боятся, не выставляют жилье на продажу, поэтому спрос ажиотажный. Я бы сказала, что количество продавцов и покупателей примерно одинаковое, но в ближайшее время число покупателей будет увеличиваться, а цены - расти. Все ожидают кризиса на рынке. Многие продавцы в этой ситуации не выставляют квартиру на продажу, выжидая наиболее выгодной цены. А спрос сохраняется, особенно на новостройки и относительно новые дома в возрасте от 5 до 10 лет. Следовательно, при высоком спросе и отсутствии предложения, цены будут расти.

Татьяна Лебедева, содиректор АН «Большая перемена»:

- Летнего затишья в этом году не произошло. Несмотря на сезон отпусков, число покупателей не снизилось. Они торопятся купить недвижимость, опасаясь грядущей нестабильности. А вот предложение снизилось: пока продавцы склоняются к мнению, что осенью стоимость квартир будет выше. По этой причине цены на недвижимость не снижаются, как обычно летом, но и не увеличиваются, хотя стоимость нового жилья повысилась.

Обращает на себя внимание тот факт, что люди, не боясь кризиса, готовы взять ипотеку. Однако доверяют при этом государственным банкам, где, может быть, сложнее получить кредит, но есть уверенность, что банк не станет менять условия кредитного договора. К коммерческим банкам в этом смысле доверия меньше.

Кстати

По данным www.gipernn.ru, на вторичном рынке Нижнего Новгорода в июнe наблюдалось повышение цен.

Средняя по городу цена предложения готового жилья в июнe составила 60242 руб. за квадратный метр. По сравнению с данными за май, средневзвешенная цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде повысилась на 1658 руб. за квадратный метр или на 2.83%. Больше всего выросли в цене квартиры в Приокском районе. По сравнению с данными за май, средняя цена на готовое жилье здесь повысилась на 4.75% (2602 рубля за кв.м).

В целом по районам картина складывается следующая:

Автозаводский - 48328 руб. за кв.м.
Канавинский - 51690 руб. за кв.м.
Ленинский - 48970 руб. за кв.м.
Московский - 48238 руб. за кв.м.
Нижегородский - 76913 руб. за кв.м.
Приокский - 57340 руб. за кв.м.
Советский - 63134 руб. за кв.м.
Сормовский - 48243 руб. за кв.м.

Дороже всего стоит жилье в домах повышенной комфортности (52845 руб. за кв.м), дешевле всего - в «брежневках» (45712 руб. за кв.м). Остальные типы жилья оцениваются приблизительно одинаково:

улучшенное 49126 руб. за кв.м.
«сталинка» 45881 руб. за кв.м.
«хрущевка» 48178 руб. за кв.м.
типовое 49384 руб. за кв.м.

1-комнатные квартиры предлагаются в среднем по 54112 руб. за кв.м.
2-комнатные - по 49587 руб. за кв.м.
3-комнатные - по 46787 руб. за кв.м.
4-комнатные - по 44966 руб. за кв.м.