В период кризиса рынок недвижимости сжался. Падение платежеспособного спроса и отсекающие ставки по кредитам вынудили застройщиков на некоторое время заморозить проекты — и в сегменте жилья, и в сегменте нежилой недвижимости. Однако, по мнению экспертов компании «Лемминкяйнен», есть и положительная сторона подобных последствий: кризис является санитаром рынка — сильные компании выживают, слабые — уходят.

Сегодняшняя ситуация заметно отличается от докризисной — рынок изменился качественно. Во-первых, отмечает исполнительный директор компании «Главстрой СПб» Александр Ермак, с рынка ушли игроки, которые заранее не просчитали последствия. «Многие застройщики, у которых в бизнесе заложены большая доля риска и высокий показатель финансового левериджа, вынуждены были передать недостроенные объекты кредиторам и уйти с рынка», — поясняет генеральный директор компании «Ойкумена» Лев Гниденко.

Второе существенное изменение касается характера спроса во всех сегментах. На рынке жилья, рассказывает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, спрос стал рациональнее: люди не готовы переплачивать ни за имидж проекта, ни за ненужные нововведения. Вслед за спросом меняется и характер предложения: планировки стали разумнее, квартиры — компактнее. По словам руководителя направления консалтинга Prakti CB Татьяны Яблоковой, теперь арендаторы и покупатели нежилых объектов тщательнее оценивают сделки: «Они лучше информированы о ценах на рынке, поэтому не будут приобретать явно переоцененный объект, что в 2006–2008 годах случалось нередко».

Генеральный директор центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин также указывает, что потребители в ходе кризиса переоценили строительные бренды — ныне они чаще интересуются опытом работы и надежностью застройщика. Изменились подходы к бизнесу и в девелоперской среде. «Созданы новые, более гибкие схемы инвестирования и привлечения инвесторов, инновационные технические решения, проекты стали более тщательно анализироваться и просчитываться», — перечисляет директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

«Строители вынуждены заняться технологичностью отрасли и сокращением издержек, задумались о пересмотре подходов к управлению, дабы повысить доходность», — констатирует генеральный директор инженерно-консалтинговой компании «Ирисофт Инвест» Александр Сайгин. Девелоперы, продолжает Яблокова, постарались сократить портфели проектов в сфере коммерческой недвижимости: «Например, если в активе оставались объекты, строительство которых еще не началось, то они приостанавливались с целью либо продажи, либо более детальной проработки концепции, технико-экономических показателей, этапов развития».

Чужие сюда не входят

В одном из интервью управляющий партнер Fort Group Максим Левченко охарактеризовал возможность входа на рынок так: «В бизнес можно войти или во время войны, или во время кризиса». И действительно, в период кризиса на рынке появились новые игроки. Причем крупные, подчеркивает Александр Ермак, — те, кто сегодня формирует новые правила игры.

При этом поменялись позиции некоторых прежних участников. «Если в период бурного роста экономики и строительной отрасли нужно было развиваться как можно быстрее, мы на это были настроены и показывали максимальные результаты, то сейчас у нас более консервативная позиция, потому что непонятно, насколько серьезным может быть рост», — рассуждает руководитель компании «ЛЭК» Павел Андреев. Поэтому экспансия на рынке, которая начинается в первую очередь с закупки участков, по его мнению, в настоящее время не может быть большой. «Очень важно не попасть в ситуацию, когда участки куплены, а платежеспособный спрос отсутствует и приходится платить за содержание земли. Работа в убыток. А дальше все будет зависеть от развития рынка вообще», — добавляет он.

«Обычно на рынке после кризиса остаются компании, которые ведут более взвешенную и менее рискованную политику. Как правило, у них меньше объектов в процессе реализации, они кредитуются меньше, чем остальные участники рынка, — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. — Структуры, которые сумели устоять в период кризиса и зарекомендовали себя как надежные, имеют больше шансов получить доверие покупателей». Именно этот фактор, считает она, в посткризисный период определяет активность продаж на том или ином объекте. Лев Гниденко полагает, что посткризисное перераспределение активов уже произошло и некоторые компании, обладающие свободными ликвидными средствами, вновь обрели устойчивые позиции.

На взгляд специалистов, настало время прихода новых компаний. Однако вход на рынок после кризиса осложнился. «В первую очередь — за счет значительного снижения доступности финансовых инструментов. Предоставляя заемные средства, банки требуют гарантий. Новым компаниям, которые в силу своей молодости не могут их предоставить за счет существующих объектов или земельных участков, найти банковского партнера для финансирования проекта крайне сложно, — объясняет Олег Пашин. — Кроме того, в условиях кризиса и низкого спроса строители научились тщательному подходу к созданию концепций проектов, девелоперских ошибок на рынке стало значительно меньше. Новым и неопытным компаниям крайне сложно с самого начала поддерживать столь высокую планку».

Возможность войти в рынок, по словам руководителя отдела маркетинга и рекламы группы компаний «Прок» Анны Седельской, зависит от множества факторов: масштаба компании, сегмента рынка, отношения заемного капитала к собственным средствам. «Компании, соблюдающие разумный уровень левериджа, обладают достаточными ресурсами, чтобы строить без остановки. Даже если не удается сразу вернуть вложенные средства, они могут переждать трудные времена», — размышляет она. Сложнее придется тем, кто собирается работать в дорогом сегменте: первыми из кризиса выходят дешевые. Вход на рынок, утверждает Александр Сайгин, осложнился, поскольку у девелоперов заметно сократился объем свободных средств, особенно — выделявшихся на развитие и модернизацию.

С точки зрения Марка Лернера, выход на рынок сегодня труден не из-за последствий кризиса, а из-за ситуации в градостроительстве. «Начать строить, получив все необходимые согласования, особенно в центральной части города, практически невозможно. Это осложняет вход на рынок новым компаниям. Что касается цены на землю, то участки стоят сейчас практически столько же, сколько до кризиса, но управлять проектами сложнее. При сопоставимых с докризисными ценой на землю и себестоимостью строительства цена продаж готовых квартир примерно на 20 ниже, что делает девелопмент жилой недвижимости маловыгодным и рискованным бизнесом. Его инвестиционная привлекательность сейчас ниже, чем до кризиса», — комментирует он. «Выйти на рынок просто, заработать — невозможно», — подводит итог управляющий партнер группы компаний «Теорема» Игорь Водопьянов.

Расчеты показали

Чтобы пережить падение спроса и цен в период кризиса, вспоминает Павел Андреев, застройщики договаривались с поставщиками и подрядчиками о снижении расценок на строительные работы и материалы. Однако теперь, когда цены на жилье понемногу растут, поставщики пытаются вернуть утраченные позиции. Растет себестоимость строительства, замечает Александр Ермак, потому что в рост пошли цены на строительные материалы. «Себестоимость строительства зависит от многих факторов. Если рассматривать строительно-монтажные работы, то стоимость материалов после кризиса значительно возросла, некоторых — до 20, что, естественно, привело к удорожанию 1 кв. м жилья на первичном рынке», — дополняет Лев Гниденко. «На сегодняшний день объем необходимых инвестиций в строительные работы на 1 кв. м составляет 30–40 тыс. рублей, из которых 20–40 — вложения в инженерные системы в зависимости от функционального назначения объекта и его класса», — подсчитывает Петр Кузнецов.

Вместе с ценами упала и доходность на рынке недвижимости — и в девелоперских проектах, и в готовых объектах. Однако Гниденко убежден, что она осталась «на приемлемом уровне». Игорь Водопьянов подчеркивает: для реализации крупных проектов необходимы кредиты. С учетом размера ставки и обслуживания кредита заемные средства обходятся примерно в 16 годовых. Такие проценты «съедают» доходность девелоперского бизнеса.

Соответственно, выросли сроки окупаемости проектов. По наблюдениям Кузнецова, за время кризиса они выросли с двух до пяти лет в зависимости от сегмента, но с 2012 года ожидается тенденция к постепенному сокращению. Сегодня для объектов торговой недвижимости срок окупаемости составляет шесть-девять лет, конкретизирует Татьяна Яблокова, офисные проекты окупаются за восемь-десять лет, гостиничные — дольше девяти лет.

Объекты жилой недвижимости по-прежнему окупаются еще до завершения строительства. По крайней мере в недорогом сегменте. По словам Гниденко, срок окупаемости проектов в эконом-классе в среднем составляет полтора года с момента заключения договора аренды земли под строительство. По данным Олега Пашина, при точечной застройке или в относительно небольших жилых комплексах (30–50 тыс. кв. м) срок окупаемости — пять лет с момента начала проектирования. Дольше окупаются проекты комплексного освоения территорий: по предварительным оценкам, более 15 лет.

Куда-куда?

Даже в условиях падения доходности и увеличения сроков окупаемости проектов альтернативы инвестициям в недвижимость менее убедительны. «Банковские вклады могут посоревноваться с недвижимостью по надежности вложений, но с учетом перепадов на валютном рынке и в экономике в целом они не гарантируют хорошую доходность, — уверен Олег Пашин. — Остальные рынки также переживают подъем после кризиса, однако, думаю, это не экономический рост, а спекулятивный».

Инвестиции в недвижимость, добавляет Павел Андреев, «дают помимо надежности еще и возможность использования — сдачи в наем и получения дополнительного дохода или просто проживания в более комфортных условиях. Плюс это один из самых безопасных способов хранения средств». Сравнительно высокую доходность показывают торговые объекты в хороших локациях, отмечает Зося Захарова. По ее словам, сейчас управляющие компании не занимаются реализацией таких проектов самостоятельно, а предпочитают перекупать проекты разной степени готовности, обновляя при этом концепцию.

Татьяна Яблокова также признает торговую недвижимость наиболее выгодным сегментом для инвестиций. «Даже в условиях высокого уровня конкуренции в среднем по городу и на прилегающих к нему областных территориях по-прежнему есть локации, где торговых площадей явно не хватает, — объясняет она. — В среднесрочной перспективе развитие этого сегмента будет связано преимущественно с проектами комплексного освоения территорий, где фактически с нуля формируются целые жилые кварталы, которые необходимо обеспечивать торговой инфраструктурой».

В прошлом году до 80 инвестиций пришлось на долю офисного сектора, торговля держала второе место. Но в 2011-м доля инвестиций в торговую недвижимость значительно увеличилась — до 40, оттеснив офисную на вторую позицию. И хотя вакантные площади в объектах коммерческой недвижимости сокращаются, а арендные ставки немного подрастают, Захарова пока не рекомендует инвестировать в нежилые объекты.

Жилье для народа

«По моим представлениям, в бизнес-центры инвестировать сейчас бессмысленно, — поделился Игорь Водопьянов. — Будем строить дешевое жилье для народа. Если втиснуться в себестоимость 35 тыс. рублей за 1 кв. м и продать по 50 тыс., заработать можно». Большинство застройщиков также нацелены на сегмент недорогого жилья. Именно квартиры класса «эконом» Александр Ермак считает наиболее ликвидным на сегодня товаром. «Рынок строящегося жилья на подъеме, большинство строек активизировались, застройщики выходят на докризисные показатели по сдаче домов. За счет всех этих факторов возвращается доверие людей к строительной отрасли. Многие девелоперы нынешней осенью отметили рост спроса на первичном рынке — его показатели почти догнали вторичный», — подтверждает Павел Андреев.

По мнению Марка Лернера, достойны внимания также проекты по созданию жилья класса «комфорт» в хороших спальных районах: «Они максимально экономически успешны, их IRR может достигать 30 и более. Однако пятен под такую застройку в городе осталось очень мало». При этом, уточняет Зося Захарова, самые доходные недорогие объекты — в проектах комплексного освоения территорий. В более дорогом ценовом сегменте высокую доходность обеспечивают только правильно позиционированные объекты с хорошей локацией. «В условиях большой вероятности наступления второй волны кризиса лучше всего инвестировать в недорогие квартиры или офисные помещения небольшого метража. При ограниченных финансовых возможностях и желании улучшить свои жилищные условия люди будут выбирать именно такие объекты недвижимости», — резюмирует Лев Гниденко.

Санкт-Петербург

Новость на сайте «Expert.ru»