Изменения в законодательстве Москвы, по которым жителям сносимых пятиэтажек должны предоставлять квартиры такой же площади, что и в ликвидируемых "хрущевках", а не большего размера, как было раньше, могут спровоцировать в столице рост объема выставленного на продажу жилья плохого качества и, как следствие, снижение на него цен, считают эксперты, опрошенные "Demontag5.ru - Недвижимость".

Привели к общему знаменателю

Сегодня в Москве из 1,722 тысячи пятиэтажек "под снос" в живых осталось 452 дома – немного меньше трети (26,2%) программы ликвидации ветхого столичного жилого фонда. Конечно, в первых рядах снесли самые лакомые объекты в Центральном, Западном и Юго-Западном административных округах, оставив напоследок "хрущевки" на окраинах города и в отдаленных районах.

Власти Москвы намерены снести все старые и ветхие пятиэтажки

И именно на "финишной прямой" (мэр Москвы Сергей Собянин пообещал разобраться со всеми ветхими пятиэтажками к 2014 году) город решил поменять правила игры. Согласно недавно принятым столичными законодателями поправкам в городское законодательство, отныне москвичи, живущие по договору социального найма в домах первого периода индустриального домостроения, предназначенных под снос, не смогут улучшить свои жилищные условия одновременно с переездом. Все, на что могут они теперь рассчитывать – это не 18 квадратных метров на человека, как было раньше, а жилье, равнозначное по площади тому, что пошло под демонтаж.

Расширение жилплощади станет возможным лишь для московских очередников.

Насколько горожане, до пятиэтажек которых еще не дошла очередь на снос, теряют в сравнении с москвичами, чьи дома уже демонтировали, демонстрирует пример аналитика "Инвесткафе" Юрия Кочеткова, вспоминающего как в 1996 - 2002 годах он снимал однокомнатную квартиру в "хрущевке" в Мневниках.

Как разменять приватизированное и неприватизированное жилье

"Хозяевами была семья из четырех человек, которые не стали приватизировать это жилье и правильно сделали. Когда дом пошел на снос, эта семья получила трехкомнатную квартиру площадью 75 квадратных метров в том же районе в новом доме серии П-44Т", - рассказывает он.

Таким образом, обращает внимание собеседник агентства, нетрудно подсчитать, что разница в стоимости этих квартир составляет примерно три раза, "то есть вместо одной квартиры… люди получили три… квартиры".

"В соответствие же с нынешними поправками они бы получили все ту же однокомнатную квартиру, причем, вполне возможно, что в каком-нибудь старом доме", - поясняет он.

Вынужденная мера

Неудивительно, что изменения столичного законодательства энтузиазма у простых москвичей, успевших узнать о них, не вызывают.

Как отказаться от экологически опасного социального жилья

"Этот закон идет против решения жилищной проблемы и даже очень сильно ее ухудшает. Получается так, приманили пряником и тут же его отобрали, не дав его даже попробовать. Совсем непонятны мотивы таких новшеств", - считает, например, пользователь одной из социальных сетей Игорь Кузнецов, недовольный изменениями.

Впрочем, подчеркивает депутат Мосгордумы Степан Орлов, принятие этих поправок вызвано скорее внешними обстоятельствами, чем желанием властей. По его словам, в Мосгордуму поступило требование из прокуратуры о внесении изменений в городское законодательство и приведение его в соответствие с федеральным жилищным законодательством. И если бы законодатели не прислушались к требованию прокуратуры, то она имела бы все основания обратиться в суд и уже в судебном порядке признать недействительными некоторые статьи московских законов, заверяет депутат.

"Согласно федеральному законодательству мы должны предоставлять при переселении такое же по площади и по количеству комнат жилье", - напоминает Орлов, в то же время признавая, что принятие новых поправок может быть несправедливо по отношению к тем, кто не сможет улучшить жилищные условия при переселении в новое жилье.

В то же время, обнадеживает законодатель жителей московских пятиэтажек, у них все есть шанс переехать в жилье большей площади.

"Они получат такое же количество комнат, а сейчас по нормативам жилье строится больших размеров", - поясняет Орлов.

Другие причины поправок

Впрочем, далеко не все эксперты верят подобным объяснениям. Так, помощник президента Российского союза строителей (РСС) Константин Кижель считает, что изменения в жилищном законодательстве Москвы "нечестные и неправильные".

"Не нужно трогать хорошие программы, которые успешно и эффективно реализовались и реализуются в Москве. Москвичам, попадающим в программы переселения, необходимо улучшать свои жилищные условия при переезде", - уверен он.

А заместитель генерального директора "Миэль-Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова допускает, что появление поправок обусловлено тем, что при реализации программы сноса пятиэтажек город попросту не имеет возможности одновременно со демонтажом "хрущевок" предоставлять всем проживающим в этих домах квартиры по нормам 18 квадратных метров на человека.

В свою очередь директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский в качестве одной из возможных причин появления поправок в жилищном законодательстве столицы называет борьбу с квартирными аферами.

По его словам, до настоящего момента существовала очень распространенная схема мошенничества, суть которой заключалась в том, что в результате сделки или ряда сделок обмена некая семья въезжает в квартиру в "хрущевке" по договору социального найма.

"Когда приходит время получения нового жилья выясняется, что в 30-метровой "однушке" прописано чуть ли не 10 человек и семья вполне законно претендует на получение 200-метровой квартиры. Понятно, что большая часть прописанных жильцов никогда не появлялась в квартире, однако всё сделано в соответствии с буквой закона", - комментирует он.

По мнению Зиминского, новый закон, "безусловно, сужает поле деятельности аферистов, однако грубо нарушает интересы многих других семей, которые вчетвером - вшестером десятилетиями ютились в малогабаритных "однушках" и "двушках".

"Хрущевок" на продажу станет больше

Некоторые эксперты, опрошенные Demontag5.ru, ожидают, что решение предоставлять жителям сносимых пятиэтажек квартиры такой же площади, как они имели раньше, может оказать существенное влияние на столичный рынок жилья.

Теперь, рассуждает Кочетков, проживающие по договору найма в своих "хрущевках" и ожидавшие ранее счастливого момента расселения, могут со спокойной совестью идти и приватизировать свое жилье, а затем выставлять его на рынок. Смысл держать "хрущевку" в такой ситуации исчез полностью, полагает он, а это неминуемо приведет к увеличению предложения "хрущевок" на рынке жилья в Москве.

Рост предложения числа квартир в пятиэтажках в связи с принятием поправок в закон допускает и директор по маркетингу ЗАО "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. "Но быстро реализовать данные квартиры можно лишь существенным понижением и без того невысокой цены. Даже сейчас подобные квартиры реализуются, и в объявлении указывается планируемый год сноса – без данного преимущества, квартиры многое теряют", - добавляет она.

При этом Кирсанова допускает, что при выходе на рынок определенного количества квартир в "хрущевках", цены на некачественное жилье в Москве могут немного скорректироваться, примерно на 10%.

Но вряд ли это существенно скажется на рынке, так как пятиэтажных домов осталось не так много, указывает эксперт.

А вот руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов уверен, что принятые депутатами изменения в законодательстве никак не отразятся на рынке вторичного жилья, и уж тем более на объеме предложения "хрущевок" в столице. По его прогнозу, доля квартир в подобных домах и в дальнейшем сохранится на уровне 3% от общего числа реализуемых объектов.

"Дело в том, что квартиры в хрущевских пятиэтажках не отличаются качеством – низкие потолки, тонкие стены, плохая шумоизоляция, совмещенный санузел. Нет лифта, чердака и мусоропровода. Все это делает проживание здесь крайне дискомфортным. Покупатели предпочитают более качественные предложения, пусть и стоящие чуть дороже", - уточняет он.

Скептически на рост предложения в "хрущевках" смотрит и Зиминский, который, кстати, уверен еще и в том, что большинство жителей пятиэтажек вообще не станет приватизировать свое жилье. Он считает, что горожанам выгоднее выставить на продажу квартиру в полученной новостройке, чем квартиру той же самой площади в "хрущевке".

"Стоимость квадратного метра в "хрущевке" и в панельной новостройке с муниципальным ремонтом составляет в среднем по Москве 145 тысяч рублей и 165 тысяч рублей соответственно. Именно поэтому классическую 50-метровую квартиру в новом доме можно реализовать на 1 миллион дороже", - приводит свои расчеты Зиминский.

А вот чего Зиминский не исключает, так это роста социальной напряженности и многочисленных акции протеста от жителей "хрущевок". И здесь людей вполне можно понять, поясняет он, ведь люди десятилетиями жили практически в нечеловеческих условиях, ожидая неоднократно обещанных городскими властями новых квартир.

"Эта мера подрывает доверие к московскому правительству вообще: вчера и сегодня оно обещает и обнадеживает, а завтра или в любой другой день от своих обещаний отказывается. За неполных четыре месяца правления политика нового мэра получила всеобщее признание как "социально направленная", однако этот закон идет вразрез со всеми понятиями социальной направленности", - резюмирует риелтор.