Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется строго по особым правилам. Все собственники должны знать о преимущественном праве выкупа, чтобы избежать столкновений с законом в процессе продажи своей доли постороннему лицу.

Право первой ночи

Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право "первого выкупа" доли, планируемой для продажи постороннему лицу.

Суть в том, право покупки доли в первую очередь принадлежит другим дольщикам, и только если они этим правом не воспользовались, можно продать долю постороннему лицу.

Однако эти ограничения не распространяются на дарение доли, поэтому можно подарить свое имущество без согласования с другими дольщиками. Однако сособственники могут обратиться в суд с требованием о признании сделки дарения притворной. Поэтому в случае с таким "дарением", когда оплата на деле производится, но не афишируется, у нового собственника есть риск потерять и долю и оплаченные за нее без договора деньги.

На практике нередко встречаются случаи, когда сначала будущему покупателю дарится небольшая доля, а затем он уже на правах участника общей долевой собственности приобретает оставшуюся часть. В таком случае основная стоимость доли официально будет подтверждена договором купли-продажи.

Кстати, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора купли-продажи, поэтому продавец волен выбирать покупателя из числа сособственников жилья, желающих приобрести его долю, на свое усмотрение.

Решение с уведомлением

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому стороннему лицу. Эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Известить о продаже можно, например, телеграммой с уведомлением о вручении или заказным письмом с уведомлением и описью. Также можно отправить и через нотариуса, причем некоторые из них в этом случае выдают подтверждение об отправке такого уведомления.

Действующее законодательство не конкретизирует содержание извещения продавца доли. Однако в таком извещении должны быть указаны все существенные условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо имущество, на которое она обменивается). При продаже доли с рассрочкой или отсрочкой прописываются сроки уплаты. Могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

Суровые детали

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи (мены) данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя, например, что снизилась цена или предоставлена рассрочка, об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (скажем, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, не дождался истечения выжидательного срока или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В рамках сроков

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. То есть если вы должным образом уведомили дольщика о своих планах, то через месяц можете продать на тех же условиях любому другому стороннему покупателю.

Закон обязывает продавца уведомить сособственников о продаже доли, поэтому, если такой сособственник уведомлен, он в течение месяца может реализовать свое право покупки отчуждаемой доли, даже находясь в больнице, например, путем представления его интересов другим лицом по доверенности.

Поперек закона

Согласно статье 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то законом предусмотрен трехмесячный срок подачи сособственником искового заявления в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Константин Кожевин, юрисконсульт правозащитной организации АНО "Справедливая медицина"

 

По материалам Demontag5.ru.
Источник: demontag5.ru