МОСКВА, 24 мая - Demontag5.ru. Российские власти разрабатывают бесчисленное количество государственных программ по поддержке малого бизнеса. Субсидии, льготы, выгодные кредиты… Не так давно к этому списку прибавилось и такое понятие, как коворкинг. 

Коворкинг - это модель работы, в которой участники, оставаясь независимыми и свободными, используют общее пространство для своей деятельности. В частности, коворкинг популярен среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей. Коворкинг занимает промежуточное место между работой из дома и использованием отдельного офиса. В Россию коворкинг пришел в 2007 году. И, естественно, в реалиях нашего бизнеса претерпел ряд изменений, которые мы и рассмотрим.

Три волны прилива

Эксперты департамента науки, промышленной политики и предпринимательства г. Москвы отмечают, что в столице было несколько «волн» открытия коворкингов. Первые коворкинги открывались в 1999-2000 гг. (типичный пример – Миллениум Хаус на Трубной улице). В этих офисах предлагались в аренду полностью оборудованные рабочие места, необходимая офисная техника и средства коммуникации, а также вспомогательный персонал (секретари, курьеры). Рассчитан данный формат был на компании (или представительства западных компаний), которые только начинают свою деятельность. Но офисный рынок Москвы характеризовался в те годы крайней ненасыщенностью. Поэтому подобные офисные пространства очень быстро обзавелись долгосрочными арендаторами. И идея аренды отдельных рабочих мест была забыта.

Вторая волна коворкингов прошла в 2007-2008 гг., во время масштабного редевелопмента промышленных зданий в историческом центре столицы. Тогда главным конкурентным преимуществом хотели сделать отсутствие первоначальных вложений для оборудования офиса, что должно было быть привлекательным для начинающих предпринимателей. Ставки были в районе 10-15 тыс. рублей за рабочее место в месяц. Но такой подход также не оправдал себя. Москва – город с тяжелым трафиком. Поэтому многие начинающие бизнесмены предпочитают работать дома, а не тратить время на пробки.

Сейчас идет третья волна коворкингов. Теперь предлагаются не просто рабочие места, а определенная атмосфера. И расчет делается на тех, кому офис нужен, чтобы оказаться в среде «себе подобных».

Анна Шепелева, заместитель директора по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia & CIS, также говорит о том, что предшественником этого формата можно считать так называемые «сервисные офисы», которые предлагали не аренду рабочей площади, а аренду конкретного количества рабочих мест. Арендатору предоставлялись услуги ресепшн, зоны общего пользования, а также офисная мебель по количеству рабочих мест. «Такие офисы успешны и по сей день - в бизнес-центрах «Смоленский Пассаж», «Аврора бизнес-парк», «Башня на Набережной», «Воздвиженка Центр», «Ситидел», «Лесная Плаза», «Нордстар Тауэр» в Москве и «Невский Плаза» в Санкт-Петербурге. Ставки аренды рассчитываются исходя из цены рабочего места, что в пересчете на квадратные метры выше, чем стандартная аренда в классе А (средняя ставка по Москве около 840$/кв.м в год)», - добавляет эксперт.

Набирающий популярность формат коворкингов был впервые предложен программистом-фрилансером из США. Для таких рабочих пространств популярны недорогие офисные центры и лофты. В качестве примеров можно привести лофт Rebel Art House в районе метро «Бауманская», завод Flacon на ст. метро «Дмитровская», Co-working№1 на «Белорусской» и так далее.

По словам Лидии Александровой, директора отдела корпоративных услуг CBRE, сейчас по площади коворкингов обычно рассчитываются на 40-70 рабочих мест. При этом, конечно, возможны отклонения как в большую, так и в меньшую сторону. «Также появляется интерес к более масштабным проектам в 100 рабочих мест и более. Цены на услуги зависят от формата, в котором хотят работать клиенты. Есть почасовые, подневные, понедельные, помесячные ставки. Естественно, что чем длиннее срок, тем дешевле обходится час работы. Часовая ставка может составлять порядка 100 – 150 рублей, дневная – 400 – 500, месячная – 5000 – 9000» - добавляет Лидия Александрова.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, говоря о цене, приводит в качестве примера коворкинг-центр на заводе «Флакон», где стоимость рабочего места составляет 9900 руб. в месяц или 430 рублей в день. При этом в новосибирском коворкинге НКЦ цена составляет 4500 рублей в месяц, 500 рублей в день или 100 рублей в час. В Нижегородском «Полигон КЦ» цены на рабочие места начинаются от 3000 руб. в месяц.

Государственный формат

В то же время сейчас набирает силу сеть государственных офисных центров совместной работы, которые выступают пусть и не прямым, но всё же противопоставлением частным коворкингам.

Цены на место в государственном коворкинге вполне рыночные (за день – 500 рублей, за месяц - от 5000 до 5500 рублей, в зависимости от того, нужна ли сейфовая ячейка, чтобы оставлять вещи). При этом эксперты департамента науки, промышленной политики и предпринимательства г. Москвы отмечают, что частный коворкинг – это инвестиционный проект. Очевидно, если он не будет оправдывать инвестиционных ожиданий, его закроют (перепрофилируют, поднимут арендные ставки). Государственный коворкинг – это в том числе и социальный проект. Хотя, конечно, у него есть свои финансовые показатели. Кроме того, в госковоринге арендаторы оказываются в эпицентре информации о столичных программах поддержки малому бизнесу и начинающим предпринимателям: городских конкурсах, премиях, новых видах субсидий.

Однако Станислав Титоренко, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости Delta estate, отмечает, что несмотря на то что в государственных коворкингах арендная ставка в месяц значительно ниже, и оснащение, и интерьер в них тоже будут на уровень ниже, чем в коммерческих.

При этом Анна Шепелева считает, что государственное участие в организации офисных площадей в формате коворкинг может стать ощутимой поддержкой для малого бизнеса. «Сегодня начинающим бизнесменам, старт-аперам и представителям малого бизнеса довольно сложно арендовать достойный небольшой офис, поэтому такая инициатива со стороны властей была бы очень уместна. Тем более что формат коворкинг помимо рабочей площади предлагает готовые решения с меблировкой и техническим оснащением. Однако рынок пришел к необходимости развития такого формата раньше, чем государство, переняв успешную зарубежную практику. Предполагаю, что государственные и частные коворкинги будут развиваться достаточно активно в ближайшие годы», - заключила эксперт.

Елена Малиновская, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, указывает на то, что конкуренции между частными коворкинг-центрами и государственными нет, так как они ориентированы на совершенно разные целевые аудитории. «Так, государственные коворкинги создаются преимущественно для поддержки малого и среднего бизнеса, а частные чаще ориентируются на людей творческих профессий или фрилансеров, для которых коворкинг является не только рабочим пространством, но и местом обмена идеями» - подытожила Елена Малинковская.

Дети подземелья

При этом не так давно власти Москвы высказали идею о строительстве подземных коворингов, которые, по мнению чиновников, будут очень удобными с точки зрения расположения в городе и формата размещения площадей. Так, по словам главного инженера НИиПИ Генплана Москвы Михаила Крейстмена, под Пушкинской площадью может быть реализован проект по строительству сети офисных переговорных, которые можно будет арендовать на время для того, чтобы провести деловую встречу или переговоры.

В частности, проект будет включен в концепцию освоения подземного пространства Москвы, которое по заказу городских властей готовит институт.

В случае успеха проекта подобные офисные переговорные могут появиться на всех площадях столицы. Планируется, что это будет комплексное публичное пространство с кинотеатрами, кафе, ночными клубами, площадками для встреч и фонтанами.

Лидия Александрова, директор отдела корпоративных услуг CBRE, считает, что данная идея может найти своих поклонников, однако их будет меньше, чем в традиционных вариантах. «Это связано с большими сложностями в создании «правильной атмосферы». Наконец, это вопрос банальной эргономики: никакое освещение не заменит естественный свет. Не секрет, что при искусственном освещении человек устает гораздо раньше, что сказывается на его желании работать в таком помещении» - добавляет эксперт.

Соответственно, в масштабное будущее данной идеи поверить сложно. При этом отдельные проекты могут оказаться удачными, но далеко не за счет «фишки» в виде подземного размещения.

Кроме того, себестоимость подземного строительства в несколько раз выше себестоимости «надземного». Эксперты департамента науки, промышленной политики и предпринимательства г. Москвы добавляют, что в центре Москвы такой вид деятельности особенно затруднен сложной геологической обстановкой, наличием исторически ценных зданий и т.п. Поэтому не случайно в Москве под землю помещают либо торговые объекты с высокой окупаемостью, либо инфраструктурные проекты (метро, парковки), которые нужны для города. Если подземный коворкинг будет построен, вряд ли он сможет предложить более привлекательные цены, чем средние по рынку сегодня.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, считает, что такой вид строительства весьма капиталоемкий. «Учитывая не самые высокие арендные ставки, окупить проект будет крайне сложно и затратно по времени, поэтому строительство подземных коворкинг-центров представляется нам финансово нецелесообразным», - добавляет эксперт.

Говоря о коворкингах, можно сделать вывод, что и здесь Россия пошла своим исключительным путём. Насколько он будет удачным, покажет время. Однако сам формат такого вида коммерческой недвижимости только зарождается и ему есть, куда расти. Об этом говорит и исключительное внимание властей к нему. Возможно, в скором времени мы увидим не только примеры государственного или частного коворкинга, но и полноценного «творческого офиса» формата ГКЧП.